פסק-דין בתיק ת"א 3584-09

התובעים, יחידים ובני זוג, רכשו מהנתבעת זכויות חכירה ב-20 דירות בשני בניינים בפרויקט "גני ציון" שלב א' בשכונת קטמון בירושלים. כל חוזי הרכישה נחתמו במהלך שנת 2006 ובראשית שנת 2007 (למעט חוזה אחד שנחתם ביולי 2007), עוד בטרם היה בידי הנתבעת היתר לבנייתם של בנייני הדירות. החזקות בדירות נמסרו לידי התובעים רק במהלך החודשים פברואר עד אפריל 2011 (למעט שתיים, שנמסרו בחודשים ינואר 2011 ודצמבר 2011), תוך כדי התנהלותה של התביעה, באיחור ניכר ביחס למוסכם. טרונייתם העיקרית של התובעים נגד הנתבעת נוגעת למועד מסירת החזקה בדירות לידיהם. לטענתם, האיחור במסירת הדירות נבע רובו ככולו מהחלטתה של הנתבעת לקדם תוכנית להוספת שתי קומות בכל אחד מהבניינים, החלטה שבעקבותיה עצרה במכוון ולפרק זמן ממושך את המשך בנייתם וחידשה אותה רק לאחר אישורה של התכנית החדשה. על בסיס טענות חוזיות שונות וכן טענות בדבר עשיית עושר ולא במשפט עותרים התובעים לקבלת פיצוי כספי ולסעד הצהרתי בנוגע לחיובם על ידי הנתבעת בתשלומים בגין הפרשי הצמדה.

העובדות הצריכות לענין

1.       בשנת 2003 זכתה הנתבעת במכרז שערך מינהל מקרקעי ישראל ביחס למקרקעין בשכונת קטמון בירושלים. לאחר זכייתה, החלה בתכנון פרויקט להקמת חמישה בנייני מגורים על המקרקעין. בראשית שנת 2006, סמוך לאחר אישורה של התכנית שהגישה הנתבעת להקמת הפרויקט (תכנית מס' 10260 - להלן: התכנית. התכנית אושרה בשלהי שנת 2005 ופורסמה ברשומות למתן תוקף ביום 25.1.06), אך בטרם ניתן לנתבעת היתר בנייה, פנה התובע 1, נדב קדרון, אל הנתבעת על מנת לבחון אפשרות לרכישה מרוכזת של דירות בפרויקט על ידי קבוצת רוכשים שהתארגנה למטרה זו. משא ומתן שהתנהל בין הצדדים ובאמצעות עורכי דינם נשא פרי ובסיומו, במהלך החודשים פברואר עד אפריל 2006, נחתמו בין התובעים 14-1 ובין הנתבעת חוזים לרכישת זכויות החכירה בדירות בשני בניינים, המהווים שלב א' של הפרויקט (בניינים א'1 ו- א'2). התובעים 19-15 רכשו זכויות חכירה בדירות באותם הבניינים בסבב נוסף, בחודש אוגוסט 2006, בראשית 2007 ובסוף חודש יולי 2007. רוכשי הסבב הראשון, התובעים 14-1, כונו על ידי הצדדים "הקבוצה העיקרית" וחתמו כולם עם הנתבעת על חוזה רכישה בנוסח אחד - "נוסח א'" (נספח ד' לתצהירו של שרון חסיד, מנהלה של הנתבעת). התובעים 19-15, שרכשו את דירותיהם בסבב הנוסף, כונו על ידי הצדדים "הקבוצה הנוספת", וחתמו על חוזה רכישה בנוסח שני - "נוסח ב'" (נספח ו' לתצהיר חסיד). כל אחד מהנוסחים כולל, בין היתר, נספח המפרט תוספות להסכם הבסיסי הזהה ושינויים בו בהתאם ל "הסכמות אליהן הגיעו ב"כ הצדדים לאחר מו"מ" (להלן: נספח השינויים להסכם). החוזים בשני הנוסחים דומים בעיקרם וכוללים, בין היתר, התייחסות לאישורה של התכנית ולקבלת היתר בנייה, לזכותה של הנתבעת ליזום שינויים בפרויקט לרבות הוספת קומות, למועד מסירת החזקה בדירות ולעילות שונות המאפשרות את דחייתו - עניינים העומדים במרכז התביעה דנן ובלב המחלוקות בין הצדדים. נפרט את הוראות החוזים הרלוונטיות ונעמוד על ההבדלים ביניהן בשני הנוסחים.

2.       בנוסח א', הותלה תוקפם של החוזים באישורה של התכנית ובקבלתו של היתר בנייה בתוך שבעה חודשים ממועד חתימת ההסכם (חרף העובדה שהתכנית פורסמה למתן תוקף ביום 25.1.06 כאמור לעיל, היינו עובר לחתימת החוזים). הרוכשים אישרו והצהירו, כי הדבר הובא לידיעתם, וזאת הן בבקשה לרכישת דירה בפרויקט (נספח ג' לתצהיר חסיד), שעליה חתמו לפני חתימת החוזים, והן ב"נספח תנאים מתלים" שצורף לחוזים והוקדש לענין זה (נספח ד'2 לתצהיר חסיד). בנוסח ב', החליף את נספח התנאים המתלים "נספח היתר בניה" (נספח ו'2 לתצהיר חסיד) שבו התחייבה הנתבעת לקבל היתר בניה בתוך שישה חודשים ממועד חתימת ההסכם, אך נשמרה לרוכשים זכות לבטל את ההסכם ולקבל השבה של הכספים ששילמו על חשבון התמורה אם לא יתקבל ההיתר בתוך ארבעה חודשים (סעיף 22 לנספח השינויים להסכם בנוסח ב'). כמו כן, הושמטה מן הנספח התייחסות לצורך באישורה של התכנית אשר כאמור אושרה ופורסמה כבר זמן רב קודם לכן.

נספח תוספת בניה, שצורף לחוזים בשני הנוסחים, מעגן את זכותה של הנתבעת ליזום שינויים בפרויקט, ובכלל זה הוספת מבנים או קומות. הרוכשים אישרו והצהירו בנספח כי הנתבעת הודיעה להם שהיא עשויה ליזום בעתיד תכנית שינויים ביחס לפרויקט כאמור והתחייבו שלא להתנגד או להפריע לכך. הוראות דומות נכללו אף בגוף החוזים (בפרט בסעיפים 70-69, 72).

בשני הנוסחים, נקבע מועד מסירת החזקה בדירות בחלוף 24 חודש ממועד קבלת היתר הבניה. ואולם, לצד קביעה זו, כוללים החוזים מספר הוראות המאפשרות את דחייתו של מועד זה. ההוראות הרלוונטיות לענייננו בהקשר זה הן הוראות סעיפים 7.6, 27 ו- 29 להסכם, וכן הוראת סעיף 36 לנספח השינויים להסכם בנוסח א' בלבד. הוראת סעיף 7.6 להסכם מאפשרת דחייתו של מועד המסירה מקום שהרוכשים ביקשו לבצע שינויים או תוספות בדירה. במקרה כזה, יידחה מועד המסירה בפרק הזמן הדרוש לביצוע השינויים, וזאת בנוסף לדחייה הנובעת מעילות אחרות. הוראת סעיף 27 להסכם מאפשרת לנתבעת, בין היתר, לדחות את מועד מסירת החזקה במקרה של איחור בביצוע תשלומים על ידי הרוכש "בפרק זמן הזהה לסך פרקי הזמן של האיחורים בביצוע תשלום ו/או תשלומים כאמור". סעיף 29 להסכם קובע כי פיגור בן ארבעה חודשים במסירת הדירה בנוסח א', או בן שלושה חודשים בנוסח ב', מכל סיבה שהיא, לא ייחשב הפרה של ההסכם על ידי הנתבעת, וכי בכל מקרה של איחור העולה על 90 יום לא יהא הרוכש זכאי לפיצוי כלשהו בגין 120 או 90 ימי האיחור הראשונים, בהתאמה (להלן: ארכת החסד הכללית). סעיף 36 לנספח השינויים להסכם בנוסח א' בלבד מוסיף, כי "אם תבנה החברה קומה/ות נוספת/ות לבית יידחה מועד המסירה לפרק זמן של ארבעה חודשים נוספים (מעבר להארכות המוקנות לחברה על פי הוראות ההסכם), מבלי שהדבר יהווה הפרה של ההסכם ומבלי שיזכה את הרוכש בקבלת פיצוי" (להלן: ארכת החסד הנוספת).

נוסף על אלה, קובעים החוזים הוראות גם באשר לפיצוי בגין איחור במסירת החזקה. כך, סעיף 30 לחוזים, בשני הנוסחים, קובע כי דחיית מועד המסירה מן הסיבות הנקובות, בין היתר, בסעיפים 7.6, 27 ו-29 להסכם לא תזכה את הרוכש "בתשלום שיפוי או פיצויים בעד נזקים כלשהם לרבות ריבית בעד סכומי כסף ששילם הרוכש לחברה". הוראת סעיף 31 לחוזים מזכה את הרוכשים בפיצויים מוסכמים מראש בגין כל חודש של פיגור נוסף (מעבר לזה הנובע מן הסיבות האמורות בסעיפים 7.6, 27 ו-29) בסך בש"ח השווה ל- 150 דולר לחדר לחברי הקבוצה העיקרית, ול-175-125 דולר לחדר לחברי הקבוצה הנוספת (לפי הקבוע בנספחי השינויים של כל אחד מההסכמים). לפי סעיף זה, "לא יהיה זכאי הרוכש והחברה לא תהיה חייבת או מחויבת לשלם לרוכש פיצויים ו/או דמי נזק אחרים כלשהם בגין כל נזק ישיר ו/או עקיף שיגרם לרוכש (אם בכלל) עקב ו/או בקשר עם כל איחור ו/או פיגור בתאריך המסירה".

          עוד ראוי לציין, כי בשני הנוסחים, נקבע לוח מועדי התשלומים ללא תלות בקצב התקדמות הבניה, וזאת לפי דרישתה של הנתבעת שמיאנה לקשור בין השניים.

3.       ביום 24.3.07, כעבור שנה ויותר ממועדי ההתקשרויות עם חברי הקבוצה העיקרית, התקבלו היתרי בנייה להקמת בניינים א'1 ו- א'2. התובעים 16 שהתקשרו עם הנתבעת במועד המאוחר ביותר, בסוף חודש יולי 2007, הם היחידים מבין התובעים שעשו כן לאחר קבלת היתרי הבניה. לפיכך, החוזה עימם לא כלל "נספח היתר בניה". כמו כן, בנספח השינויים להסכם עימם (נספח י' לכתב ההגנה) נקבע כי לסעיף 31 להסכם תתווסף הפסקה הבאה: "במקרה של עיכוב במסירת החזקה, לפרק זמן העולה על 10 חודשים, לאחר תום כל מועדי ההארכה המוקנים לחברה על פי הסכם זה, יהיה זכאי הרוכש לבטל את הסכם הרכישה בהודעה בכתב ובדואר רשום ויהיה זכאי לכל תרופה עפ"י כל דין".

4.       חברי הקבוצה העיקרית, הגם שלא ביקשו לבטל את הסכמי הרכישה חרף העובדה שהיתרי הבניה התקבלו לאחר למעלה משבעה חודשים, התלוננו על מועדי התשלום שהוסכמו לנוכח האיחור הניכר בקבלת היתרי הבנייה. במענה לתלונותיהם של הרוכשים (מהקבוצה העיקרית בלבד), הסכימה הנתבעת להעניק להם מספר הטבות, הכוללות דחיית כל המועדים בלוח התשלומים בשבעה חודשים, ביטול חיובי הריבית לכל התשלומים ששולמו על ידי חברי הקבוצה עד ליום 31.5.07, ומתן האפשרות לרכוש חניה נוספת (עוקבת) בהנחה משמעותית (במחיר של 3,000 דולר בלבד במקום כ- 12,000-10,000 דולר, לדברי הנתבעת).

5.       לאחר קבלת היתרי הבניה, החלה הנתבעת בבניית הפרויקט באמצעות חברת דניה סיבוס בע"מ (הקבלן המבצע, להלן: דניה סיבוס). ביום 3.8.08, כחצי שנה לפני המועד שנקבע בחוזים למסירת החזקה בדירות (היינו, 24.3.09, בחלוף 24 חודש ממועד קבלת היתרי הבניה), הגישה הנתבעת לאישור תכנית בנין חדשה - תכנית 10260א - במטרה להוסיף שתי קומות לכל אחד מהבניינים א'1 ו- א'2 של הפרויקט (תוספת של 16 יחידות דיור). קידומה של התכנית החדשה שיבש את המשך עבודות הבניה. הצדדים חלוקים על מהותו ועל היקפו של השיבוש. ואולם, אין מחלוקת כי בניית השלד הופסקה לחלוטין בסמוך לייזום התכנית החדשה לפרק זמן של שנה לפחות, וכי העבודות לבניית השלד חודשו במלואן רק בסמוך לאישורה במועד כלשהו בחודשים אוגוסט עד דצמבר 2009 (התכנית החדשה אושרה ביום 28.12.09, נכנסה לתוקף ביום 12.1.10 והיתרי הבניה לפיה התקבלו ביום 15.7.10 - ראו נספח ב'2 לתצהירו של קדרון).

6.       משנודע לתובעים על פעילותה של הנתבעת לאישורה של התכנית החדשה, ומשהבחינו בפגיעה בהמשך עבודות הבניה, פנו לנתבעת והביעו בפניה את התנגדותם לדחייה הממושכת הצפויה במסירת הדירות. באשר לכך, התנהלו בין הצדדים ובאמצעות באי כוחם חילופי דברים ומכתבים, במסגרתם נתנה הנתבעת לתובעים הודעות שונות בדבר מועדים נדחים למסירת הדירות. בתוך כך, ביום 19.11.09, הגישו התובעים את התביעה דנן.

במכתב מיום 18.11.10 הודיעה הנתבעת לתובעים, כי "בימים הקרובים צפוי להתקבל טופס 4 מהרשות", והנחתה אותם כיצד עליהם לפעול לצורך קבלת הדירות. לאחר מכן, בראשית ינואר 2011, הודיעה הנתבעת לבית המשפט, כי ביום 26.12.10 התקבלו טופס 4 ותעודת גמר לבניינים א'1 ו-א'2, וכי החזקות בדירות יימסרו לידי תובעים במהלך חודש ינואר 2011. בפועל, נמסרו החזקות בדירות במהלך החודשים פברואר עד אפריל 2011 (למעט שתיים, שנמסרו בחודשים ינואר 2011 ודצמבר 2011). לחמישה מהתובעים שילמה הנתבעת פיצוי בגין האיחור במסירת הדירות עד למועד מסירתן בפועל ולכל יתר התובעים עד ליום 31.12.10 בלבד, באמצעות קיזוז (מלא או חלקי) מתשלום התמורה האחרון של כל אחד מהם. את תקופת האיחור חישבה הנתבעת לאחר הפחתת מספר הימים שנדרשו לביצוע תוספות ושינויים שביקשו התובעים וכן פרקי הזמן שבהם איחרו התובעים, לשיטתה, בביצוע תשלומים לפי החוזה.

עד כאן הרקע העובדתי.

טענות הצדדים

7.       טרונייתם המרכזית של התובעים כלפי הנתבעת, כאמור, נוגעת למועד שבו נמסרו להם החזקות בדירותיהם, באיחור ניכר ביחס למוסכם, וזאת עקב קידומה של התכנית החדשה להוספת שתי קומות בכל אחד מהבניינים א'1 ו- א'2 של הפרויקט. לטענתם של התובעים, מעת שהחלה הנתבעת בקידומה של התכנית החדשה - מספר חודשים לפני מועד מסירתן של הדירות על פי הוראות החוזה, וכפי שאף היה צפוי בהתאם להתקדמות הבניה בפועל, ולאחר שהתובעים כבר שילמו את רוב התמורה בעד דירותיהם - עצרה הנתבעת את בנייתם של בניינים א'1 ו-א'2 מבלי שהודיעה להם על כך ומאז התנהלה כלפיהם באופן שערורייתי, תוך שרמסה ברגל גסה את זכויותיהם. לדברי התובעים, תחילה לא נתנה להם הנתבעת כל הודעה בדבר מועד המסירה הנדחה, ובהמשך נתנה להם הודעות סתמיות בדבר מועדים נדחים שונים שלא היתה להם כל אחיזה במציאות, מה ששיבש את תכניותיהם והסב להם נזקים ועוגמת נפש רבה.

          לשיטתם של התובעים, עצירתה של הבנייה לחלוטין ובמכוון לפרק זמן כה ממושך, זמן קצר לפני מועד המסירה המתוכנן, כפועל יוצא מרצונה של הנתבעת להביא לאישורה של התכנית החדשה, ובמחיר דחייתו של מועד מסירת החזקה בדירותיהם בפרק זמן זה, מהווה הפרה יסודית של החוזים עימם וקיומם בחוסר תום לב. במצב דברים זה, ובמיוחד בשים לב לעובדה שהתכנית החדשה כללה תוספת של 16 יחידות דיור והעשירה את קופתה של הנתבעת בעשרות מיליוני שקלים, הסתמכותה על תניות החוזה המאפשרות את דחייתו של מועד המסירה והחלתו של הפיצוי המוסכם שנקבע בחוזה - יש בהם משום התעשרות שלא כדין על גבם של התובעים, ניצול לרעה ובחוסר תום לב של תניות החוזה הרלוונטיות ושימוש לרעה בזכות.

התובעים חברי הקבוצה העיקרית טוענים גם, כי הנתבעת נהגה עימם בחוסר תום לב ובחוסר הגינות במשא ומתן לחתימת החוזים, הציגה לפניהם מצג שווא והביאה להטעייתם. לדבריהם, כקבוצה גדולה, ומאחר שהיו הראשונים לרכוש דירות בפרויקט - מה שאיפשר לנתבעת להקטין את המימון העצמי שנדרש לה וסייע לה בקבלת ליווי בנקאי, בשיווקו של הפרויקט ועוד - הבטיחה להם הנתבעת תנאים טובים מאלה שלהם יזכו רוכשים אחרים. ואולם, בדיעבד התברר להם, כי שאר רוכשי הדירות בפרויקט זכו לתנאים טובים משלהם, דוגמת קביעתם של ארכת חסד קצרה יותר ושל פיצוי מוסכם גבוה יותר. עוד לטענתם, במעמד החתימה על ההסכמים כבר ידעה הנתבעת היטב כי בכוונתה לנקוט בהליכים לאישור תוספת הקומות שתגרום לעצירת עבודות הבניה בפרויקט, אך לא גילתה להם זאת. לדבריהם, גם התנאי המתלה שנקבע בדבר קבלת היתר בניה בתוך שבעה חודשים ממועד החתימה על החוזה לא היה אלא מצג שווא, שכן זמן קצר לאחר החתימה הודיעה להם הנתבעת כי קבלתו של היתר הבניה תתעכב.

8.       ביתר פירוט טוענים התובעים, כי ארכת החסד הכללית לא נועדה לחול מקום שהנתבעת הפסיקה לחלוטין את עבודות הבניה, במודע ובמכוון, בשל ההליך התכנוני שנקטה, ועל מנת להפיק רווחים ולהתעשר על גבם של התובעים. מטרתה של ארכת החסד, לדבריהם, כפי שנקבע גם בפסיקה, היא להמריץ את הנתבעת לסיים את הבניה ולמסור את הדירות בתוך תקופת האיחור המוסכם, מקום שזה נגרם בשל שיבושים בלתי צפויים שלא היו בשליטתה של הנתבעת. כך גם סכום הפיצוי המוסכם, הנמוך מדמי השכירות הנוהגים בשוק החופשי, לא נועד לחול במקרה שבו נגרם האיחור כתוצאה ממעשה מכוון של הנתבעת ולטובתה, אלא במצב של עיכוב בלתי נשלט המסב נזק גם לנתבעת עצמה.